Exemple d’investissement en loi Pinel

Pour que chaque investisseur potentiel puisse comprendre comment réussir un investissement Pinel, nous allons effectuer une simulation d’achat. Cela vous permettra de bien saisir tout l’intérêt d’investir en loi Pinel, en particulier sur le long terme.

Pour cela, nous allons postuler qu’un couple de toulousains, Monsieur et Madame MARTIN, souhaite acheter un bien neuf. Ils aimeraient en premier pouvoir défiscaliser mais également bénéficier pleinement des autres avantages du dispositif Pinel.

Les éléments d’appréciation du rendement locatif

Avant toute chose, Monsieur et Madame MARTIN doivent prendre en compte plusieurs éléments qui vont leur permettre de calculer le rendement locatif de leur bien.

• Le prix du bien immobilier qu’ils convoitent
• Le montant de leur apport personnel
• Le loyer que l’on peut attendre, calculé notamment en fonction du plafond de la loi Pinel
• Les frais d’achat captés par le notaire
• Les mensualités du prêt immobilier

Les MARTIN ont donc décidé d’acquérir un appartement de 60 mètres carrés à Toulouse. Le prix moyen du mètre carré dans la ville rose est de 2600 euros. Cet achat va donc leur coûter 156 000 euros, auxquels vont s’ajouter les frais d’achat d’un montant de 4 296 euros. 

La somme totale à financer est donc de 156 000+ 4296=160 296 euros.

Monsieur et Madame MARTIN ont un apport personnel de 20 000 € pour financer cet investissement. Il leur reste donc 160 296-20 000 =

140 296 euros à emprunter.

Sur cette base, considérons que le banquier leur propose:

• un prêt immobilier locatif sur 15 ans,
• au taux nominal de 2 %,
• ainsi qu’une assurance emprunteur de 0,36 %.

Les mensualités du prêt seraient de 862 euros/mois.

Monsieur et Madame MARTIN ont donc le prix du bien immobilier qu’ils convoitent (156 000 euros), le montant de leur apport personnel (20 000 euros), les frais d’achat (4 296 euros) ainsi que les mensualités du prêt (862 euros/mois). Il ne reste plus qu’à calculer leur plafond de loyer.

Le calcul du plafond du loyer

Toulouse étant située en zone B1, le plafond de loyer 2017 sera inchangé par rapport à l’année précédente. Il s’établit à 10,07 euros/mètre carré. (Rappel : le plafond de loyer est le loyer maximum au-dessus duquel vous ne pourrez pas louer si vous souhaitez rester dans le champ de la loi Pinel).

Pour calculer ce plafond, il faudra tout d’abord estimer la surface pondérée de l’appartement. Pour cela, il faut additionner la surface habitable de votre bien (en m2) et la moitié de la surface des annexes. Les annexes sont la terrasse, la cave et le balcon.

Dans notre cas d’étude, imaginons que l’appartement possède une terrasse de 20 m2 ainsi qu’une cave de 10 m2. La surface pondérée sera donc de 60+ 10+ 5 = 75 m2.

Le plafond de loyer se calcule enfin à l’aide d’un coefficient multiplicateur, qui est le suivant :

0,7 + (19/surface pondérée)

Le coefficient se calcule comme suit :

0,7 + (19/75) = 0,95

Pour obtenir votre plafond de loyer, il ne vous reste plus désormais qu’à faire le calcul final, qui est le suivant : surface pondérée X prix de location au m2 X coefficient multiplicateur.

75 X 10,07 X 0,95 = 717 euros

Vous ne pourrez donc pas percevoir un loyer supérieur à 717 euros/ mois pour cet appartement.

Le calcul du rendement locatif

Maintenant que vous avez tous les éléments, nous allons pouvoir passer au calcul du rendement locatif. L’opération est la suivante :

Rendement net =  [(loyers -20 %)/ (coût d’achat + coût du crédit)]  x 100

Soit dans notre cas:

(6883,2/ 190 083) X 100 = 3,6 %

A noter :

• les 20 % représentent les charges locatives, notamment de copropriété.
• les loyers sont les loyers annuels perçus. Dans notre cas, ils sont de 717 X 12 = 8604 euros
• le coût du crédit est fonction du taux d’intérêt et de l’assurance. Il est facilement calculable sur internet.

L’investissement locatif, une rentabilité constante

L’investissement en loi Pinel, quand il est bien préparé, est rentable, même au cours de la période de remboursement des mensualités. Si vous souhaitez bénéficier d’un complément de loyer, et à terme développer votre patrimoine, alors la loi Pinel est une belle opportunité pour atteindre vos objectifs.

Les frais de notaire dans le neuf sont presque 2 X moins cher dans le neuf que dans l’ancien. Sans parler de la défiscalisation et de l’économie d’impôt avec la loi Pinel !

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