La loi Pinel oblige le propriétaire à ne pas dépasser un plafond de loyer pour le logement qu'il loue. Si vous pouvez y voir une contrainte, il faut y voir un avantage. Les locataires savent qu'un logement neuf en loi Pinel à Toulouse aura un loyer plafonné donc plus attractif. Il sera donc plus facile de louer votre logement. Cela prévient les périodes sans locataire et vous permet plus facilement de réussir votre investissement Pinel.

Ce plafond se calcule avec la formule suivante:

Loyer plafonné = Surface pondérée x Prix de la location x Coefficient multiplicateur

  • Surface pondérée

C'est la somme de la surface habitable du logement et la moitié des surfaces annexes (qui sont plafonnées à 8mE au total après calcul). Les parkings ne sont pas comptabilisés.

  • Prix de la location

Ils dépendent de la zone Pinel où se trouve votre logement et sont définis par l'Etat. Ils sont actuellement :

Prix des location en loi Pinel suivant la zone

  • Coefficient multiplicateur

C'est un calcul défini par l'Etat comme suit : CM = 0,7 + (19 / surface pondérée)

Un exemple de calcul

Logement de 40m2 + 8m2 de balcon situé à Toulouse (zone B1)

Surface pondérée = 40 + 8 / 2 = 44 m2
CM = 0,7 + (19/44) = 1,13

Loyer plafonné = 44 x 10,06 x 1,13 = 500, 18 € / mois

Zone A

La zone A, composée des grandes métropoles françaises que sont Lille, Lyon, Marseille ainsi que de la côte d’Azur, présente un plafond de location de 12,50 euros/m2.

Pour un appartement lillois de 40 m2, avec une terrasse de 20 m2 et une cave de 20 m2, voici le plafond qui devra être appliqué :

Surface pondérée X prix de location X coefficient multiplicateur= 48 x 12,5 x 1,09 = 657,5€

En cas d’investissement locatif dans cet appartement à Lille, un loyer maximum de 657,5€ pourra être demandé au locataire.

Zone A bis

Pour la zone A bis, qui rappelons le comprend Paris et sa banlieue, le plafond de loyer est de 16,83 euros/mètre carré. Prenons l’exemple d’un appartement parisien de 50 mètres carrés, avec une terrasse de 10 mètres carrés. Pour calculer le plafond de loyer, on reprend notre vieille formule (voir l’article « exemple d’investissement en loi Pinel »).

Surface pondérée X prix de location au m2 X coefficient multiplicateur = 55 x 16,83 x 1,045 =968€

En cas d’achat de ce bien en zone A bis, vous ne pourrez pas le louer à plus de 968€ / mois.

Zone B1

En ce qui concerne la zone B1, comprenant notamment les grandes agglomérations françaises (+ de 250 000 habitants) le prix de location maximal est de 10,07 euros/m2.

Comme vu plus haut, pour un logement de 40m2 avec un balcon de 8m2, le loyer sera de 500€ par mois.

Zone B2

Même opération pour la zone B2, éligible même si risquée par l’offre est supérieure à la demande. Le plafond de loyer est de 8,75 euros/ m2. Pour un appartement de 30 mètres carrés, on trouve donc, après calcul, un loyer maximum de 350€.

 

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La loi Pinel est prolongée jusqu'au 31 décembre 2017. Les conditions et avantages fiscaux sont verouillés et garanties dès la signature de l'acte notarié quels que soient les modifications futures d'une nouvelle loi.

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